Nếu bạn đang có ý định kiếm tiền từ việc mua bán BĐS, hãy nghiên cứu kỹ những lời khuyên dưới đây để có thêm kinh nghiệm cũng như hạn chế những rủi ro có thể gặp phải nhằm mang lại hiệu quả đầu tư cao nhất.
1. Lựa chọn loại BĐS phù hợp để đầu tư?
Điều đầu tiên bạn cần nghĩ đến đó là nên chọn loại hình BĐS nào phù hợp để đầu tư. Việc này phụ thuộc vào thị trường ở thời điểm đó và quan trọng nhất là khả năng tài chính của bạn. Chúng tôi xin liệt kê một số loại hình BĐS có khả năng mang lại lợi nhuận đầu tư hiệu quả:
- Đầu tư vào "BĐS tốt nhất":
"BĐS tốt nhất" tùy thuộc vào từng thời điểm của thị trường mà lúc đó nó là loại hình được nhiều khách hàng săn lùng nhất.
+ Với thời điểm vài năm trước, khi mà thị trường BĐS đang trong thời kỳ hưng thịnh nhất hầu như tất cả các phân khúc từ căn hộ chung cư, đất nền cho tới nhà đất thổ cư đều giao dịch mạnh thì xu hướng mà các nhà đầu tư hướng tới là các BĐS cao cấp, tức là những nơi mà người giàu có hay lựa chọn. Với những BĐS cao cấp này thì hệ thống quần thể, tiện ích dịch vụ đi theo cực kỳ hiện đại, vì vậy khi bán lại ở một thời điểm thích hợp cho những người có nhiều tiền, lợi nhuận thu được sẽ là cực lớn.
+ Với những thời điểm mà BĐS khó khăn như thời điểm từ 2010 đến 2014, thị trường chuyển hướng tới nhu cầu ở thực của đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình và thấp. Chính vì vậy, những BĐS cao cấp không còn giá trị đầu tư, thậm chí không có lãi mà còn bị cắt lỗ rất sâu. Những BĐS có giá trị trung bình, trên dưới 1 tỷ đồng là lựa chọn hoàn hảo nhất. Đó có thể là những căn hộ chung cư giá rẻ có bán kính cách trung tâm thành phố từ 10-20" di chuyển xe máy, hoặc những mảnh đất nhỏ, nhà cấp 4 ở ven đô.... Mặc dù lợi nhuận thu về là không nhiều tuy nhiên trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác (ngân hàng, chứng khoán...) không có hiệu quả thì đây vẫn là cách kiếm tiền hiệu quả.
- Đầu tư vào BĐS có vị trí thuận lợi:
Đây là kinh nghiệm đầu tư dù ở bất kỳ thời điểm nào cũng cực kỳ quan trọng, thậm chí còn quan trọng hơn cả chính BĐS của bạn. Người mua nhà không còn mua ồ ạt, chạy theo những BĐS giá rẻ như trước đây nữa mà thay vào đó những nơi họ lựa chọn phải phục vụ tốt nhất cho cuộc sống sau này.
Trên thực tế, rất nhiều khách hàng sẵn sàng mua nhà xấu, giá cao nhưng ở trung tâm của thành phố còn hơn mua nhà rẻ, rộng ở xa trung tâm, không thuận tiện đường xá, thiếu cơ sở hạ tầng. Vì vậy mà những căn hộ tập thể cũ nát, trực chờ sập xuống hàng ngày vẫn có giá thị trường lên tới cả 30 triệu đến 50 triệu/m2, hay những căn hộ chung cư mini chưa rõ tính pháp lý, diện tích nhỏ hẹp chỉ từ 30m2 đến 50m2 vẫn bán chạy như tôm tươi.
Hãy lựa chọn những BĐS có địa thế tốt, không quá xa trung tâm, hệ thống giao thông, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại thuận tiện, và tốt nhất đó nên là khu vực có tốc độ phát triển tốt trong tương lai gần.
Đầu tư BĐS phải phù hợp với thị yếu cộng đồng
- Đầu tư vào BĐS cho hộ gia đình thuê:
Đây là kênh đầu tư phù hợp cho những nhà đầu tư tầm trung, có thể thu lãi ngay khi mua, không mất nhiều chi phí để quản lý BĐS của mình. Thay vì đầu tư vào một tòa nhà văn phòng hay một cao ốc rồi cho thuê lại, hãy đầu tư vào những căn hộ nhỏ, hoặc một ngôi nhà nhỏ rồi cho thuê lại ngay sau đó. Vừa thu lời nhanh, chỉ cần một người là có thể quản lý được chứ không phải tốn tiền thuê nhiều bộ phận để quản lý, duy trì hoạt động như đầu tư vào một tòa nhà lớn.
Kênh đầu tư này mặc dù cho lợi nhuận không nhiều nhưng chắc chắn và ổn định hàng tháng.
- BĐS đầu tư phải phù hợp với thị hiếu của khách hàng:
Đây là kinh nghiệm giành cho những nhà đầu tư chuyên xây dựng khu nhà để bán, cho thuê, khách sạn, spa hay nhà trường học quốc tế..... Đó là những BĐS mang lại lợi nhuận rất cao. Phù hợp với thị hiếu ở khách hàng, với cộng đồng ở đây là phải thuận tiện và phù hợp với rất nhiều đối tượng. Bạn không thể xây dựng một khách sạn ở xa trung tâm, không có đường giao thông lớn đi qua, hay xây dựng trường học quốc tế ở trong một con ngõ nhỏ tại khu dân cư tập trung nhiều người lao động thu nhập trung bình, hay mở một thẩm mỹ viện, spa ở một khu công nghiệp.....
2. Hãy tìm cho mình những chuyên gia có kinh nghiệm liên quan đến BĐS:
Kinh nghiệm là vốn quý báu đúc rút từ thực tế mà phải trải qua bạn mới có được. Nếu bạn có một vài chuyên gia liên quan đến BĐS có kinh nghiệm ở bên cạnh, hiệu quả đầu tư sẽ được nâng lên đáng kể, hạn chế những rủi ro, rắc rối có thể gặp phải, quy trình mua bán nhanh gọn, suôn sẻ. Càng có nhiều sự tư vấn ở nhiều khía cạnh, bạn sẽ càng yên tâm cho dự định đầu tư của mình. Cụ thể:
- Chuyên viên tư vấn BĐS: những người sẽ giúp bạn lựa chọn được loại hình đầu tư tốt nhất, nắm vững về giá trị BĐS ở từng khu vực cụ thể, những thông tin quy hoạch, nhận định được khả năng phát triển tại khu vực đầu tư cũng như tính toán được khả năng sinh lời của BĐS đó.
- Nhân viên bất động sản "ruột": đó là một người chuyên bán "hàng" cho bạn, có năng lực và có duyên với nghề. Một nhân viên BĐS có năng lực phải có mối quan hệ rộng (quan hệ với các chủ đầu tư, các nhân viên môi giới, các nhà đầu tư cá nhân hay các ngân hàng), khả năng tư vấn tốt để nâng tầm giá trị của BĐS, có hiểu biết về nhiều dự án, các quy trình giao dịch, mua bán BĐS cũng như phân tích từ các sản phẩm cạnh tranh trong cùng khu vực để có chiến lược tìm đầu ra nhanh nhất.
- Luật sư tư vấn pháp lý: Nếu bạn chưa rõ các quy trình, điều luật liên quan đến giao dịch mua bán BĐS hãy đừng tiếc tiền để thuê cho mình một luật sư hoặc chuyên viên tư vấn pháp lý. Người sẽ giúp bạn theo dõi hợp đồng, cân đối các điều khoản có lợi cho mình nhất, và xác định tính pháp lý của BĐS để tránh những rủi ro không đáng có.
- Kiến trúc sư và một giám sát kỹ thuật là người cuối cùng bạn cần nếu định đầu tư xây dựng khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà để bán hoặc ho thuê. Họ sẽ là người phối hợp với bạn để cho ra những tòa nhà phù hợp với thị yếu của cộng đồng, thiết kế hiện đại, và chất lượng công trình được đảm bảo tối đa....
Hãy tìm cho mình những chuyên viên tư vấn hiệu quả
3. Cân đối tài chính trước khi đầu tư:
Nói đến đầu tư BĐS là nói đến một khoản tài chính không hề nhỏ được huy động và luân chuyển liên tục. Vì vậy, phải cân đối kỹ tài chính của mình trước một quyết định đầu tư nào đó.
Nếu chưa "mạnh" về tài chính có thể huy động người hùn vốn, điều này sẽ giúp bạn giảm thiểu rủi ro, yên tâm đầu tư dài hạn và chắc chắn là lợi nhuận bạn hưởng cũng bị chia sẻ.
Nếu đi vay ngân hàng, bạn cần phải chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay và khả năng chi trả. Bạn có thể phải trả một khoản lãi khổng lồ nếu chỉ chênh lệch "một ít" vì giá trị BĐS thường rất lớn.
Cân đối được tài chính của mình hoặc tính toán đầu ra BĐS so với lãi suất đi vay tốt sẽ mang lại hiệu quả đầu tư xứng đáng cho bạn.
4. Luôn tìm kiếm và tính toán về các cơ hội
Đây là yếu tố đánh giá khả năng nhanh nhạy so với thị trường của mỗi nhà đầu tư. Là một yếu tố vô cùng quan trọng quyết định tới sự thành công bởi nếu tính toán được điểm rơi, chu kỳ phát triển của thị trường thì BĐS của bạn mới có đầu ra phù hợp. Vì vậy mà trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã vỡ nợ, ôm nhà đất của mình từ thời kỳ nóng sốt giá cao sang thời kỳ ảm đạm, cắt lỗ mà không thể tìm được người mua.
- Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn:
Thương trường như chiến trường, luôn thay đổi và biến đổi liên tục, không có một xu thế nào có thể tồn tại xuyên suốt từ đầu đến cuối. Thị trường BĐS cũng vậy, luôn có biến động nhưng cũng kèm theo những cơ hội mới. Một nhà đầu tư hiệu quả là phải tìm ra chiến lược phù hợp với mỗi thời ký biến động đó để có những cơ hội đầu tư mới.
- Xác định được chu kỳ của bất động sản:
Theo thống kê từ nhiều năm trở lại đây thì thị trường BĐS có chu kỳ phát triển theo biểu đồ hình Sin với chu kỳ 4-5 năm/lần, tuy nhiên đó chỉ là thống kê còn thực tế sẽ có nhiều thời điểm không giống như vậy. Tính toán được chu kỳ phát triển của thị trường sẽ giúp bạn thu được lợi nhuận tối đa, giảm thiểu rủi ro không tìm được đầu ra.
Thực tế, thời kỳ chuyển giao chu kỳ từ năm 2008 đến năm 2010, đã có rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư từ lớn đến nhỏ rơi vào cảnh phá sản do thị trường đi xuống, BĐS mua với giá cao không thể bán được với giá đó tại thị trường với mặt bằng giá mới, thậm chí nhiều BĐS phải bán cắt lỗ rất sâu, lên tới cả 50% giá trị. Nhưng đây cũng là thời điểm để các nhà đầu tư chườm vốn có cơ hội đầu tư, họ mua vào những sản phẩm đã giảm giá sâu đó để chờ đợi chu kỳ mới của thị trường bán ra. Điển hình nhất cho hình thức đầu tư này là công ty xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu Điện Biên, hay được gọi là chủ đầu tư Mường Thanh. Một đơn vị chuyên mua những dự án "chết" với giá rẻ để rồi đang nổi đình nổi đám với hàng loạt dự án chung cư gia re Ha Noi tại khu vực Hoàng Mai, Thanh Trì....
- Đánh giá được tiềm năng phát triển:
Đánh giá được tiềm năng phát triển của BĐS đó trong tương lai sẽ giúp bạn có cơ hội mua được những ngôi nhà, mảnh đất có giá trị tăng vọt trong tương lai. Có rất nhiều người đã đổi đời, thậm chí trở thành tỷ phú nhờ mua đất ở những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh, hoặc mua đất ở trong ngõ sau khi giải phóng mặt bằng được ra mặt phố.....
- Nếu có lợi nhuận hợp lý hãy bán ngay:
Vì mỗi thời kỳ BĐS có chu kỳ phát triển riêng, nên nếu cảm thấy BĐS của mình có lợi nhuận thì hãy bán ngay, đặc biệt là với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, vốn trung bình. Hãy lấy cơ sở từ lượng tồn kho rất lớn các căn hộ chung cư tại Hà Nội, những dự án chết, những khu đô thị "ma"... để có chiến lược phù hợp.
Đây đều là những kinh nghiệm, những chia sẻ rất thực tế mà báo chungcutuliem.com chúng tôi đã tồng hợp được từ rất nhiều những nhà đầu tư, những doanh nghiệp đã thành công và trải qua những khó khăn thăng trầm cùng thị trường. Hy vọng đây sẽ là những kinh nghiệm quý báu và hữu ích cho những ai muốn kiếm tiền từ việc đầu tư BĐS.
(Theo chungcutuliem.com)
(Theo chungcutuliem.com)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét